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마이너스 금리가 되면 부동산에 미치는 영향은?


요즘 전세계적으로 금리가 계속 낮아지는것이 유행아닌 유행이 되어버렸습니다. 앞으로 금리가 오를지 내릴지는 미지수입니다. 아마도 미국이 금리를 올리며 다같이 올라갈꺼라 예상하고 있지만 그렇게 되지 않을 수도 있습니다. 우리나라는 변칙적인 경제상황이 있기도 하고 여러가지 변수에 예상하기는 쉽지 않습니다.  그래서 이번에는 마이너스 금리가 되면 부동산에 어떤 영향이 있을까 생각해봅니다. 


Choi's Family Story

제가 요즘 즐겨듣는 라디오중에 경제를 주제로 한 라디오가 있습니다. 얼마전에 이를 주제로 이야기한일이 있어 내용을 한번 참고해서 이야기 해볼까 합니다. 덴마크나 스웨된같은 유럽 복지국가들은 이미 마이너스 금리가 된지 1~2년이 벌써 되고있습니다. 이곳은 지금 어떻게 되었을까요?  이 마이너스 금리 정책은 시중에 더 많이 풀리도록하는 통화 완화정책이라고 설명드릴 수 있는데요, 금융기관들로 하여금 시중에 유동성을 늘리도록 압력을 하는 정책이라고 할 수 있습니다. 


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금융기관이 중앙은행에 맡기는 예치금중에 중앙기관이 판단하기에 꼭 필요한 금액을 제외한 금액에는 마이너스 금리를 적용하는데 그 내용은 결국에 중앙은행으로 돈을 가져와서 안전하게 돈을 맞기는 금융기관들에게 해당 자금에 대해 패널티를 매기는것과 같습니다.  그렇게 되면 데미지를 받은 금융기관들은 대출확대를 통해 시중에 돈을 풀게되고 가계의 소비가 늘어나고 기업에 투자가 늘어나기를 바라는 정책입니다. 


하지만 그 과정에서 대출이 늘어나고 시중에 돈이 많이 풀리게 되면 대출을 통해 집을 구입하기 쉬워지겠고 그런 가운데 주택가격 상승을 바라보며 집값이 오를 가능성이 있을 수 있습니다. 은행에 넣어봐야 돈도 안되니 차라리 집이나 사서 월세사 받을 수도 있는 가능성이 있습니다.  집값이 오르게 되면 갈수록 불붙을 수 있게 되고 그러면서 지속될 수 있습니다. 주식시장은 내국인은 투자를 하겠지만 외국인들의 많은 자금은 이탈할 가능성이 높기 때문에 주식은 생각해봐야될 문제입니다.



하지만 마이너스 금리가 된다고 반드시 집값이 오른다는 것은  아닙니다. 그것은 그나라의 상황에 따라 틀릴 수 있는데 마이너스 금리 정책을 시행하게 되면 시중에 돈이 풀릴 가능성은 높아지지만 어디로 몰릴 것인가는 다를 수 있습니다. 그 차이는 주택시장에 수요,공급,인구구조,나라의 정책 등에 따라서 틀려질 수 있으며 부동산 자산에 대체자산인 금,주식등과 같은 부동산 자산의 대체제의 상황도 중요합니다. 


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스웨덴이나 덴마크의 경우는 주택가격이 어느정도 올랐습니다. 하지만 유로존 같은 경우는 부동산 보다는 채권이 많이 오른곳도 있습니다. 이것은 결국 경기둔화에 따라 우려가 높아지며 상대적으로 안전한 국가에 돈을 넣어두고자 하는 수요가 몰리면서 채권 가격이 급등하면서 국체가격이 마이너스 가격까지 떨어진것입니다. 어떤나라는 부동산 가격의 상승을 보이고, 또 다른 어떤나라는 금융자산의 상승으로 나타난다는 것은 그 나라의 경제상황, 주택시장등의 여러가지 환경에  따라 돈이 풀릴 수도 있고 아닐수도 있고 부동산으로 유입될 수도 있고 하는 것입니다. 나라마다 틀린것이죠.


그럼 마이너스 금리가 우리나라에 적용되면 어떻게될까요?


우리나라에 마이너스 금리가 온다면 결국엔 환경과 상황에 따라서 틀리다고 예상할 수 있습니다. 일반적으로 풀린돈이 부동산,채권등으로 흘러갈 수 있지만 그게 아니라 현금을 가지고 있는 현상과 같은 변수들이 나타날 수도 있습니다. 금융기관들이 본인들의 악화된 수익성을 가계예금에 전가할때 이런 문제가 확산될 수 있습니다. 


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이런 변수에 유럽은행 총제는 고액권의 화폐의 폐지를 주장하고 있는것도 풀린돈들이 시중에 흘러가기 보다는 고액권화폐등의 잠겨버리는 현상을 우려하고 있기도 합니다. 그러니 정답은 위에 이야기 대로 그 나라의 경제상황,주택시장등의 여러가지 현상과 국가정책이 어떻게 되느냐에 따라 상황이 바뀔 수 있는 것입니다.


반드시 그런것은 아니지만 금리가 오르면 주택시장은 가격이 떨어질 수 있지만 금리가 내려가 마이너스 금리가 되면 주택시장이 올라갈 수 있는 그런 환경이 만들어 질 수 있는 이론입니다. 대부분의 경제의 관심있는 사람들의 생각이지만 또 어떤 변수로 우리를 예상하지 못한 문제에 빠뜨릴지는 미지수 입니다. 같은 생각의 사람들이 이런 이론을 가지고 행동한다면 또 다른 변수가 생길 수 있기 때문이지요. 앞으로에 추이를 지켜보며 상황에 대처하는게 가장 확실한 방법이라고 생각이 되네요.



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  1. 2016.03.09 16:49 신고 BlogIcon 마니7373  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저금리의 시대라~~
    돈도 없지만 뭔가 자산이 불어나는
    재미가 있어야 다들 열심히 살 맛이
    날텐데.... 그래도 가족을 위해서 열심히
    같이 화이팅 하시죠^^



택스 프리(Tax free),택스 리펀드(Tax refund)가 가능한 사후면세점과 즉시환급제에 대해서


가맹점에 보면 텍스프리라는 간판이나 스티커같은것이 붙어있는것을 보신분이 있을것입니다. 이 가맹점을 사후면세점이라고 부르는데 사후면세점과 여기서 가능한 즉시환급제에 대해서 알아봅니다.


사후면세점이란 무엇일까?


위에 말했듯이 나중에 면세해주는 것을 사후면세점이라 부릅니다. 면세점이라고 하면 대게 공항에서 출국하기 전에 모여있는 가맹점들을 면세점이라 부르는 정도 알고있을 것입니다. 사후면세점은 가격표에는 부가가치세가 포함되어 있지만 외국인이 구입을 하고 이 나라를 떠날때 부가가치세를 돌려받을 수 있는 가맹점을 사후면세점이라고 합니다. 우리나라 국민들과 같은 금액으로 구입하되 나중에 돌려받는 제도로 생각하시면 됩니다.



부가가치세라고 하면 10%정도이지만 실제로는 약 7%를 돌려받고 2~3%는 대행업체의 수수료로 나가기 하기 때문에 실제 7% 정도 돌려받을 수 있습니다. 구입한 영수증을 모아공항에서 TAX FEE,TAX REFUND 라고 되어있는 곳에서 부가세를 받아가면 됩니다. 텍스프리를 해주는 업체는 글로벌 텍스프리라는 곳을 예로 들 수 있으며 VAN사인 스마트로,나이스의 단말기가 있는곳에서 혜택을 받을 수 있습니다.



내가 운영하는 가맹점에 사후면세점을 신청하려면?


사후면세점을 하려면 사후면세용 단말기에서 나온 영수증이 필요하기 때문에 사후면세점 전용 단말기가 있어야 합니다. 일반 단말기는 되지 않고 전용단말기가 있어야 합니다. 대행업체와 계약을 맺으면 스티커나 간판을 무료로 설치해주며 전용단말기도 무료로 설치해줍니다. 대행업체는 건별 수수료를 받으며 나머지것들은 모두 무상으로 제공됩니다. 가맹점입장에서는 부담이 없는 것이죠.


사후면세점의 즉시환급제란 무엇일까?


사후면세점에서 구입한 물건의 세금을 공항에서 환급받으려면 상당히 번거롭습니다. 환급창구에 줄을서 여행의 귀중한 시간을 허비할 수 있기 때문입니다. 그래서 올해 1월부터는 사후면세점에서 구입할 때 바로 환급해주는 즉시환급제라는 제도가 생겼습니다. 즉시환급제는 사후면세점에서 물건을 구입할 때 부가세를 빼고 구입 하는원리 입니다. 



외국인이 사후면세점에서 구입할 때 천원짜리를 구입하면 부가세 백원 빼고 구백원에 구입할 수 있게 해주는것이 즉시환급제라고 합니다. 금액에 대한 제약이 있는데 건당 20만원 이하 1인당 총 100만원 이하에 대해서만 즉시환급을 해주고 있습니다. 그러면 굳이 공항에 줄서서 창구에 대기하지 않아도 되므로 한결 편리해진 제도라고 할 수 있습니다.


사전면세점과 사후면세점의 세금면제 핵심은?


사전면세점과 사후면세점은 세금을 면제 해준다는 점은 같습니다만 개념은 다릅니다. 사전면세점(duty free)은 관세와 소비세인(부가세,개별소비세,주세,담배소비세)등을 포함해서 면제해주지만 사후면세점(tax free)은  부가세와 개별소비세만 면제되기 때문에 두 곳의 면세 가격차이는 큽니다. 



사후면세점의 오류


사후면세점은 규제가 심하지 않다는 장점이 있는데 지역 관할 세무서에 신고해야 되는데 절차상 큰 문제만 없으면 쉽게 쉽게 자격을 취득할 수 있습니다. 그렇기 때문에 규정은 있지만 처벌할 수 있는 규제가 없기 때문에 이를 악용해서 외국인 여행객에게 바가지를 씌우고 여행사와 짜고치는 불법영업도 생기고 있습니다. 


사후면세점과 즉시환급은 경기활성화 등과 같은 좋은 취지로 만들어졌지만 환급 절차도 간소화해야하고 가맹점 선별기준도 확실히 마련해야 한다는 점에서 아직 부실한 제도 입니다. 중소기업들이 너나할것없이 택스프리 사업자로 등록하는등의 중계업체들도 기준이 마련되야 하니 갈길이 아직 먼것으로 생각됩니다.




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  1. 2016.02.23 10:45 신고 BlogIcon 마니7373  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이런 정보도 있네요~~
    역시 사람은 알아야 합니다.
    탁월한 정보 제공 감사합니다^^



미국 금리인상이 예정된 가운데 금리인상이 될 경우 여러가지 추측설이 나돌고 있습니다. 보통은 금리인상으로 인해 외국인 투자자들이 빠져나가고 그들이 원화를 외화로 바꿔 빠져나감에 따라 외환 보유고를 사용해야하는일이 발생하고 이에 대해 원의 가치가 하락되어 이후에 생길 여러가지 많은 추측들이 나돌고 있습니다. 외환 보유액이 4000억달러에 가깝게 보유하고 있는데 우리나라도 외환위기가 올 수 있는지 간단하게 포스팅해봅니다.



외환위기 라는건 외국돈(달러)이 부족해서 필요한 물건을 수입못하거나 국가부도가 발생하는 경우를 말합니다. 평소에는 상관없지만 금융위기가 발생하면 타국들이 달러를 빌려주지 않는 상황이 오는것이죠. 타국에서 빌려주지 않아도 우리나라는 아무일없이 경제가 돌아가야 문제가 없을것입니다. 하지만 우리나라보유액으로는 힘이 듭니다.


외환보유고가 4천억달러에 가까운데 외환위기가 올까?


우리나라는 매달 500억달러의 수입을 하는나라 입니다.(석유,석탄,밀가루등등..) 수입을 하려면 수입업자가 은행에서 달러를 바꿔와야 하는데 금융위기가 오면 은행에도 달러가 없으므로 외환보유고에서 바꿔줘야하는 경우가 발생합니다. 이런 상황이 1년정도는 유지되야 문제가 없을것인데 우리나라는 이렇게되면 1년이면 6천억달러가 되버리기 때문에 1년을 버티기 힘이듭니다.



추가로 우리나라는 1년안에 갚아야 하는 외채가 2,200억달러 정도가 있습니다. 못갚으면 국가부도가 오는데 그럼 1년동안 수입을위해 필요한 달러와 외채를 더하면 약 8,800억달러가 필요한것이죠. 현재 우리나라가 보유한금액의 두배가 넘어버립니다.



매년 천억달러이상의 무역수지 흑자가 발생하지만 이것은 달러가 고갈되기 시작하면 기업이 내놓지 않고 금고로 들어가기 때문에 상관이 없습니다.그러므로 경상수지 흑자는 외환위기와 별 도움이 되지 않는 것입니다. 이것을 해결하려면 우리나라 통화가 달러,유로화처럼 국제화폐가 되야 절대 외환위기가 오지 않을것입니다.



하지만 나라의 규모로 볼때 많이 힘든상황인거죠. 그래서 외환보유고를 튼튼히 해야하는 것입니다. 위에 모든 상황을 근거로 많이 모아놨다고하지만 우리나라 상황으로 볼때 충분하지 않다!라고 말씀드릴 수 있습니다. (참고 : 손에 잡히는 이진우입니다.)





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  1. 2015.08.29 23:27 신고 BlogIcon 늙은 호텔리어 몽돌  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    옛날 처럼 금모으기 한다고 하면 전 절대 동참하지 않을 작정입니다.....




셰일가스(shale gas)로 인해 기름값이 떨어진 이유는?


셰일가스란(shale gas) 오랜 세월동안 모래와 진흙이 쌓여 단단하게 굳어진 상태를 말하며 굳은 탄화수소가 퇴적암(셰일)층에 매장되어 있는 가스를 말합니다. 그리고 오일샌드는 말그대로 모래에서 기름을 얻는 방법을 이야기 합니다. 사암층에 따듯한 증기를 뿜어 원유을 추출하는 방법으로 2톤의 모래에 1배럴 가량의 원유를 생산할 수 있다고 합니다.



문제는 러시아가 미국의 셰일가스와 샌드오일덕에 경제가 많이 힘들어졌습니다. 왜 미국때문에 러시아가 힘들어졌을까요? 미국이 샌드오일과 셰일가스를 발굴하게 되면서 국제유가와 GAS값이 하락하게 되었습니다. 공급처는 늘어났는데 수요는 그대로이기 때문에 공급측에 가격이 내려가겠지요? 수요와 공급의 법칙에 의한 자연적인 시장논리인 것입니다. 팔려는 사람은 많고 사는사람은 적으니까요.


그런데 러시아 경제는 왜 어려워졌을까요?


러시아의 경제가 어려워진 이유는 러세아 경제의 50% 가량을 기름과 GAS를 팔아서 충당하기 때문입니다. GAS와 기름을 팔아서 유지하는 구조가 오랫동안 지속되어 오면서 유지하는 수단이 되었기 때문입니다. 오랫동안 체제를 유지했기 때문에 타격이 되는것이지요. 기름값과 GAS값이 반토막나니 수입이 줄어들면서 경제가 반토막이 나는것입니다.


시장논리로 인해 수요가 유지되고 공급이 많아지면서 기름값이 내려가는데 수요자체가 유지가 아니라 세계경제에 의해서 더 낮아진 이유도 큽니다. 보통은 기름을 많이 소비하는 국가들이 있는데 해당 국가들의 경제가 그리 좋지않아 수요자체도 줄어들기 때문에 기름값의 내리막은 더 가파를 수 밖에 없는 것입니다.



저유가의 가장 타격이 큰 업계는 무엇일까?


유가가 갑자기 떨어져도 문제가 생긴다는 것을 경험하고 있습니다. 이런것을 역 오일쇼크라고도 불리우는데 보통은 정유회사에 타격이 가장 크다고 할 수 있습니다. 비싼가격에 기름을 구입해서 제공하는 업체로 비싸게 구입해서 싸게 판매하는꼴이 되기 때문에 타격이 큽니다. 


석유화학도 영향은 마찬가지겠고 조선소도 마찬가지입니다. 정유업계가 조선업계에 투자하지 않으니 조선소 회사들도 파도타기 시작합니다. 그러다보니 조선소가 밀집해있는 울산이 분위기가 안좋습니다. 석유화학,자동차산업의 메카인 울산이 최고부자지역 이라 부르는 현대와 SK의 도시인 울산이 상당히 힘든시기 입니다. 그러다보니 주변 상권도 힘들어하는 것은 당연한것이겠지요. 이런 상황이 지속되면 도시도 한방에 훅 가는것이겠지요. 



유가가 계속 올라 물가도 따라오르면서 국민이 힘든 시기들이 이어져 오고 있는데 저유가가 오니 또다른 고민이 생기는군요. 올라간 물가는 내려오지 않으니 답답하면서도 한숨이 나옵니다. 이번에 정말 오랫만에 저유가 시대가 왔는데 어떻게 헤쳐나갈지 지켜봐야겠습니다.


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  1. 2015.01.13 12:16 신고 BlogIcon 화이트세상  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    국제유가가 떨어진 이유는 러시아를 견제하기 위함은 아닐까 생각해봅니다.ㅎㅎ

  2. 2015.01.13 13:04 신고 BlogIcon 마니7373  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    기름은 떨어져도 힘들고 올라가도 힘드네요~
    그래도 일단 차량유지비라도 줄어드니 복잡하게
    생각은 하지 않으렵니다^^

  3. 2015.01.13 21:26 신고 BlogIcon 예페스  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    얼마전까지만 해도 리터당 2천원에 구입했는데
    지금은 저렴한 곳은 1400원대에도 공급합니다.
    국제 유가하락에 비하면 아직 비싼 것이 현실이라고 하니 얼마나 더 떨어질지 궁금하네요~
    일단 다름 물가가 떨어지지 않으니 유가라도 떨어져 다행이라고 생각하며 즐거운 마음으로 주유하고는 있습니다. ^^

  4. 2015.01.14 23:45 신고 BlogIcon 포장지기  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㅎ 너무깊이 파고드는거 아닌가요?
    경제는 너무 어려워요.. 잘보고 갑니다^6

  5. 2015.01.15 14:39 신고 BlogIcon Tae-Ho  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전...1년에 3만km 타던 승용차를...휘발유값이 2000원까지 올라서 지하 주차장에 세워놓는 시간이 많아졌네요... 그래서 1년에 7000km까지 줄었는데..기름값이 내렸지만.. 현상태를 유지하고 있습니다.. 지하철에서 스마트폰이나 태블릿 등 이것저것 갖고 노는게 훨씬 재미있네요..

  6. 2015.01.16 10:12 신고 BlogIcon 복돌이^^  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아무래도 전 개인적으로 미국과 러시아 관계때문에(동유럽 러시아 대치등등) 일부러 미국이 기름값 조절하는 느낌도 들어요^^
    다녀갑니다. 행복한 하루 되세요

  7. 2015.01.16 12:44 신고 BlogIcon SenseChef  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    미국과 러시아 간의 경쟁 구도도 바뀌는 듯 합니다. 이 또한 미국이 러시아를 견제하기 위한 정책이 아니었나라는 생각도 들더라구요. 잘 보고 갑니다.

  8. 2015.01.17 07:03 신고 BlogIcon Sunyoung Cho  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    러시아도 그렇고 신흥 산유국들이 이번에 심히 타격을 맞았겠네요
    2차 피해 3차 피해가 어떤식으로 오게될지 두렵군요.....ㄷㄷ

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